포괄양도양수의 중요한점

 

부동산을 취득할때

특히 오피스텔을 매매할경우

포괄양도양수 계약에 대한 문의가 많습니다.

 

포괄양도양수계약이란

매매시 양도인으로부터 모든 권리나 의무를

전부 승계를 받는걸 말합니다.

일반적으로 사망으로 인한 상속이나

기업간의 합병등에서 많이 볼 수 있는데,

종전의 모든 권리를 그대로 이전받기 때문에

포괄적 양도양수라고 표현한답니다^-^

 

 

 

 

 

 

포괄양도양수로 계약을 하려면

계약서상 포괄내용이 확실하게 명시되어야 하고

양도인, 양수인 양쪽 모두 과세 사업자여야 하죠.

단순한 계약을 포괄양도양수 조건으로 계약하는 이유는

양도인이 부동산을 취득하며 면제받은 10% 부가세를

환급및 추징당하는 문제가 발생해서

추후 매도/매수간의 다툼이 발생할 요지가 있습니다.

그래서 상가나 오피스, 오피스텔같은 건물을 거래할때

매도,매수자가 일반임대사업(업무용)으로 등록이 되있거나

등록할 예정인 상태에서 거래하는경우

포괄양도양수계약서를 작성하고

양쪽다 인지를 한후에야 문제가 없습니다.

 

통상적으로 부가세는 10년정도 지나면 소멸이되서

준공 10년미만 건물은 잔존기간을 부동산을 통해 확인하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

오피스텔같은 경우 매수인이 일반임대사업이 아닌

주택임대사업이나 직접거주할 용도로 구입하는 경우가 있죠~

이경우에는 매도인은 분양당시에 환급받았던

건물분 부가세를 반환해야 합니다.

이때 환급액은 기간에 따라 조금 상이한데

취득하고 4년미만은 100%

4년이 경과되면 60%만 돌려주시면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

오로지 주거용으로만 가능한 아파트를 제외하고

업무용 또는 주거용으로 용도지정이 가능한

상가, 사무실, 오피스텔의 경우

분양가에 건물분 부가세가 전부 포함이 되어있어서

해당 부동산을 분양받을때 업무용으로 등록하는경우

건물분부가세를 환급받을수 있어

조금 저렴하게 구입할 수 있습니다.

구입후 10년안에 매도하시는 경우

환수문제가 발생하여 매수할 경우

매도가에 환수될 부가세를 감안하셔야 하고

이부분은 부동산에서도 꼭 짚어야 추후 분쟁이 될 소지가 없겠죠?

 

 

 

 

 

 

오피스텔을 계약하시면서

매도인이 분양당시 환급받은 부가세를

계약서상에 언급하지 않고 무턱대고 계약하다가

나중에 분쟁이 일어나는 경우가 꽤 많답니다.

부가세환급, 포괄양도양수의 개념을 잘 모르는

초보 공인중개사분들도 많고요 ㅎㅎ

건물분 부가세 10%라고 해도 금액이 꽤 크답니다.

1~2억대 오피스텔같은경우 5~800만원까지 환급이 되니 말이죠^-^

 

 

 

 

 

 

건물이 다 지어지기전, 그러니까 분양권상태 전매의 경우

대부분 매도인은 부가세를 잘 돌려 줍니다ㅎㅎ

근데 준공이 떨어지고 임대를 놓다가 전매하는경우

환급해야할 부가세 금액만큼 매매가에 더해

매수인에게 부담을 전가하기 때문에

이러한 부분을 잘 짚고 확인하시길 바랍니다^-^